en de ru
ПРЕСС-ЦЕНТР | ВЕБИНАРЫ | Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость России

Инвестиции в складскую и индустриальную недвижимость России

Дата проведения: 01 декабря 2017 г. Время проведения: 10:00 по московскому времени Статус вебинара: Проведен перейти к новому вебинару

В программе:

  • Какие из сегментов российской коммерческой недвижимости наиболее привлекательны для инвестиций?
  • Чем обусловлен бум в складской недвижимости?
  • Как выбрать индустриальный парк?

Спикер вебинара:

Вячеслав Холопов

Вячеслав Холопов

Руководитель отдела складских и
индустриальных помещений компании JLL

Содержание вебинара:

Олег Овчинников: Сегодня мы поговорим о коммерческой недвижимости, если быть точнее, то о двух её сегментах-складской и индустриальной недвижимости. Вячеслав, расскажите, пожалуйста, что сейчас происходит в складском сегменте.

Вячеслав Холопов: Если говорить о расположении склада в Москве и регионах, то Москва-основной регион, он развивается более активно. В каждый кризисный год происходит движение в сторону Москвы. Москва и Санкт-Петербург-самые развивающиеся регионы. Догоняют их Екатеринбург и Новосибирск.

Если говорить о том, что поменялось в последние годы (до 2014 года и после), то больше нет долларовых ставок на аренду, мы полностью в рублёвой зоне.

Нужно отметить, что часть складского помещения до сих пор оснащается зарубежными системами.

Олег Овчинников: Считаете ли вы, что сейчас время вкладываться в складскую недвижимость как сторонним инвесторам, чтобы потом сдавать или продавать, так и компаниям, которые выходят на рынок.

Вячеслав Холопов: На текущий момент, выйти новому девелоперу в этот сегмент довольно тяжело. Сейчас почти 9% помещений на московском рынке из 16 млн общего объёма, почти 17% достраиваются. Исходя из этого, мы видим, что свободно 1.5 млн. Это довольно много, поэтому новому девелоперу выйти на рынок довольно трудно.

С инвесторами ситуация неоднозначная. Проблема в том, что сложно найти новый, качественный объект, который находится на продаже. Если посмотреть на складской рынок, то проще всего войти в сегмент-20-40 тыс. квадратных метров, в котором можно найти современные складские здания, имеющие долгосрочную аренду.

Олег Овчинников: Ожидается ли рост качественного предложения за пределами МО?

Вячеслав Холопов: Несомненно, но надо понимать, что будет совсем другой принцип. Появляются новые проекты в каждом городе и достаточно качественные. Допустим, в Петербурге в 5 раз меньше складских помещений, чем в Москве. Причина в том, что спрос рождается там, где больше людей.

Олег Овчинников: Вячеслав, представьте некую компанию, у которой достаточное количество производства и она рассматривает склад. В какой регион этой компании лучше идти?

Вячеслав Холопов: Чаще всего получается так, что местоположение складской недвижимости зависит от типа производства. Допустим, потребность в материалах (металл, пластик).

Олег Овчинников: Как будут развиваться индустриальные парки в ближайшее время?

Вячеслав Холопов: Появляются новые проекты, так же появляются новые действующие индустриальные парки. На сегодняшний день администрация вкладывается в структуру развития индустриального парка, так же многие резиденты рассматривают их как вариант. Где-то 30% компаний локализуются в индустриальных парках. Я бы сказал, что индустриальные парки будут только развиваться в будущем.

Олег Овчинников: На что обратить внимание при выборе индустриального парка? Так ли важна стоимость зу?

Вячеслав Холопов: Очень важно какое производство, ведь главное получить не только землю с коммуникациями, но и многое зависит от ёмкости человеческого ресурса.

Если говорить о главном:

  • Наличие инженерных коммуникаций
  • Статус земельного участка
  • Адекватность управляющей компании
  • Трудовые резервы
  • Насколько подходит санитарная зона

Олег Овчинников: Почему так сложно найти качественные складские комплексы в Краснодарском крае?

Вячеслав Холопов: Строить склад без клиента-довольно сложно. Окупаемость-8-10 лет,но при этом спрос не равен предложению, поэтому можно смело сказать, что окупаемость рисковала.

Если в регионе торговля показывает большие обороты и они происходят не на рынке, а есть хороший оборот по другим сегментам(одежда, обувь), тогда склады будут востребованы

Так же, если вы хотите арендовать склад на 3 года, то такой склад не будут строить.

Сложность в длительности взаимоотношений текущих проектов. Ещё одна особенность в том, что найти инвестора на региональную недвижимость сложнее.

Олег Овчинников: Если говорить о особо экономических зонах и территориях опережающего развития, то мы знаем о них совсем мало. По вашему мнению, насколько они перспективны?

Вячеслав Холопов: Это довольно тяжёлый труд-обнулить все налоги. Для ряда компаний эти зоны становятся интересными, но у меня возникают вопросы в отношении самого применения особо экономических зон и ТОР. Я не всегда понимаю, почему ОЭЗ появляются в развитых зонах, как МО. Они нужны там, где развитие идёт сложно и там где инвесторов мало. Сама по себе идея хорошая и для рада компаний вход туда свободный и это хороший вариант для рассмотрения.

Олег Овчинников: Что посоветуете под хранение медицинских изделий?

Вячеслав Холопов: Главный момент-особенности у данного типа хранения. Потому что у каждого изделия свой температурный режим и прочие особенности. Если это медицинское оборудование, то оно может хранится на любом качественном и современном складе. Я бы рекомендовал долгосрочный контакт, чтобы вы точно не получали проблем с безопасностью качества хранения. Рассматриваете срок аренды-3 года, чтобы проверить все санитарные зоны.

Олег Овчинников: В последнее время большим спросом пользуется light industrial. Означает ли это, что идёт тенденция на уменьшение требуемых площадей?

Вячеслав Холопов: Российские реалии таковы: чтобы выжить, нужно быть достаточно крупным, либо надо быть очень маленьким, но устойчивым. Маленькие компании как часто появляются, так и исчезают, но постоянный круговорот в этом сегменте постоянно происходит.

Если взять складской сегмент, то средний размер заявки стал рости, это значит что развиваются крупные компании, тем самым малый и средний бизнес уходит на второй план. Если подвести итог, то тенденции на уменьшение заявки я не вижу.

Олег Овчинников: Какой ваш прогноз на 2018 год в складском сегменте?

Вячеслав Холопов: Я считаю, что год будет не плохим,но надо понимать, что в следующем году я не вижу дополнительных драйвером нашей экономики, чтобы говорить о положительном будущем. Скорее всего, мы останемся на прежнем уровне. Объём стройки тоже не сильно вырастет, составит 1.600 квадратных метров, за исключением проектов под ключ.

Что касается индустриальных парков-они появляются на текущий момент, но, к сожалению, больше российских, ежели зарубежных.